田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体,以空间创新带动产业优化、链条延伸,有助于实现一二三产业的深度融合。在十九大精神的引领下，田园综合体将成为乡村振兴实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式。此处我们在分析田园综合体对乡村振兴、生态文明建设、人与自然和谐发展重要意义及成功田园综合体案例的基础上，探讨田园综合体与特色小镇建设的运营、融资、可持续创新发展模式。
从国家对田园综合体的政策演变可以看出，第一，田园综合体建设是国家深入推进农业供给侧结构性改革，加快培育农业农村发展新动能的一件大事；其次，田园综合体是一种旨在拓展农业产业链、价值链的新业态。第三，田园综合体是宜居宜业特色村镇的重要形态结构和产业组成部分。第四，田园综合体应在有条件的乡村进行建设，田园综合体的建设应以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和受益。第五，田园综合体建设的重点是循环农业、创意农业和农事体验。第六，国家支持田园综合体建设的渠道和方式是“农业综合开发、农村综合改革转移支付等”，并有序开展试点示范。
02田园综合体运营模式创新与实践
（一）田园综合体的内涵特点
1.田园综合体是一个环境优美宜人的地方
只有优美宜人的环境，才能吸引人、留住人。一个好的田园综合体，就是要让人回归大自然，融入大自然，望得见山，看得见水，记得住乡愁。这一点，应在规划的有效指导和管控下，通过原汁原味的自然环境、富有个性的景观布局、别具一格的建筑式样、相对完善的基础设施等，去进行设计、建设和展现。
2.田园综合体是一个文化根脉突出的地方
一个只有自然风光而缺乏人文气息的地方，是难以吸引人的灵魂的。所以，建设田园综合体，不仅要最大限度呈现所在区域的自然之美，也要深度挖掘所在区域的人文之美，从而形成兼具表里之美、给人双重享受的地方。为此，要在文化植入上下功夫、做文章，对地方物质遗存、非物质文化遗产、民俗文化、传说故事等进行深度挖掘和梳理，在田园综合体予以展示。
3.田园综合体是一个休闲旅游度假的地方
从田园综合体的服务功能来讲，最直接、最基本的应当是观光旅游。所以，必须从旅游的角度出发来打造田园综合体，统筹考虑“吃、住、行、游、购、娱”等旅游要素和需求，让消费者到田园综合体，有特色美食可吃、有乡村民宿可住、有便捷交通可行、有优美景致去游、有土特产品可购、有好的项目去娱。而且，要从旅游消费升级的需求出发，增加体验性、休闲性的旅游设计，让传统的观光旅游向新型的休闲度假旅游转变。
4.田园综合体是一个多业融合支撑的地方
旅游只是田园综合体建设的切入点和非常重要的内容，而不是全部内容。要提高田园综合体建设的含金量，保持田园综合体发展的持续性，还需要在拓展和延伸产业链条上下功夫。就是按照资源整合的理念，采用“旅游＋”的思维和模式，以循环农业、创意农业、农事体验等为基本依托，推动旅游与农业、林业、农产品加工、特色产品开发、文化、体育、康养等产业进行融合，使一二三产业在田园综合体相互关联、形成链条、融合发展，构建起一个多业并举、有效增值的产业综合体。
（二）田园综合体运营模式及示范案例
1.重建美丽乡村--幸福公社田园康养度假模式
随着乡村旅游的火热及我国老龄化情况日益严重，乡村田园养老度假成为一种新的养老模式。乡村田园养老以农业休闲为主体，利用乡村特殊的自然养生条件及富有乡韵、利于康复身心的人文环境，与生态休闲、农业旅游、森林度假等相结合，开创出一种集田园生态休闲、乡村健康饮食养生、农耕劳作体验、乡村社区生活于一体的新型养老模式。成都幸福公社就是乐享田园度假养老的成功案例。
幸福公社
田园享乐度假养老
具体运营创新模式：
幸福公社把家庭度假、老年人养老、中年人养生、儿童亲自然教育、全国旅居、运动休闲、有机农业结合为一体的创新旅游养老地产。幸福公社通过营造生态绿色的田园生活，健康的人与自然、人与人之间的邻里关系，实践着“我为人人，人人为我”的健康生活。“农耕生活，手工村落”是在尊重自然的前提下，打造健康养老生活的创新。
1)项目选址：都市半小时经济圈，自然人文环境优越。
幸福公社位于川西旅游环线的核心位置——成都大邑青霞镇的烟霞湖风景区，烟霞湖风景区位于大邑县东北边缘，距成都市50公里，30分钟车程，属于成都市半小时经济圈。北邻街子古镇、青城山、都江堰，南至新场古镇、花水湾、西岭雪山。
2)艺术生活--创意之美
幸福公社引进五十多个手工艺匠人，包括活字印刷、酿酒、织布、皮影、蜡染、剪纸 豆制品、酿酒、木雕、制茶、制纸……用传统的手工智慧让老人回归人与自然的和谐。
3)幸福农业--田园养生
幸福公社的农业模式，是尝试从从中国城市食品的现状出发去现状去改变农村的生产模式和发展模式，由城人群的食品安全的痛处着手，回归到食品源头，改变思想，进而改变生活。亲手生产，亲手种植，亲手收获。社员们共同遵守《绿色公约》，几百亩的农田，经过五年的净化，没有化肥农药，每家的土地里可以长出干净的蔬菜。
自然的生态中，没有大规模的单一品种的种植形态，人的欲望、无节制的生产、浪费性的消费、对匮乏的恐惧，必须去大面积的单品栽种和耕种，这样就破坏了原始的平衡，所谓的美好的就是彼此的协调融合，永恒的平衡体。
4)幸福健康--田园养老
幸福公社与健康管理公司合作，引进先进的医疗管理团队。利用云计算快速传输，监控业主身体信息；二期规划了一万方的失能老人管理中心，将幸福公社四位一体的养老管理模式完善。幸福公社一期距离中心城市六十公里，更多的考虑是健康型老人的问题。目前二期开工建设在即规划了失能型老人养老机构。社区配置了护士团队，解决常规的入户看护问题。
幸福公社对养老市场做出了一个细分，更多关注城市型中老年的健康型养生需求，主要年龄段在五十到七十五，他们对邻里，对文化艺术的需求更多，不是城市型重度养老的概念，带有比较强烈的旅游观光特征。其实是用乡村田园模式来承载养老的细分市场。
2.清境农场--休闲观光农业模式休闲农业的发展促进台湾农业的成功转型，“三产”融合促进了台湾农业旅游经济的发展。台湾休闲农业起源于上世纪七八十年代，至今已有三十多年的发展历史，目前台湾的休闲农业已经走红国际市场，来自香港、新加坡、马来西亚、中国大陆等地的游客不断增多。清境农场是台湾休闲农业的经典项目之一，创建于1961年，位于台湾南投县仁爱乡，临近合欢山，面积700公顷，海拔1748米，有“雾上桃源”的美名，是台湾最优质的高山度假胜地。清境乡村农场利用优质的草场和山地景观资源，打造特色农场和风情民宿，吸引游客远离城市，体验独特的山地田园风光。清境乡村花园来自世界各地的花花草草所交织成的百花风貌，让人不禁有错觉仿佛置身于欧洲，也因此素有“小瑞士”之美名，登高远眺破晓的清境云雾，山岚正徐徐弥漫开来，如梦如幻的盛景，让这小瑞士花国又有“雾上桃源”一称。此外，完善的园区规划有“挪威森林广场”、“阿尔卑斯双塔”、“落羽松步道”、“主题花园”等，皆环绕着位于中央的“天鹅湖”而建，欧洲花园般的景色让民众可以放松身心，置身于一片自然的童话世界中。别有洞天的景色，辽阔的绿意，遍洒的花海，在蓝天的映衬下，更显得艳丽动人，悠游其中使人心旷神怡，令人流连忘返。 清境农场亲子体验—海拔2000多米的草原上，小朋友可以自由自在地奔跑，更可以和羊咩咩合影，农场的绵羊分队表演令人赞叹。最不可错过的是精彩的“羊咩咩脱衣秀”，工作人员除了会给小朋友讲解羊咩咩的趣事，还会讲述清境农场的历史。大溪花海农庄是春天常在的地方，台湾人气剧《流星花园》里面的薰衣草花海就是在这里拍摄的。徜徉花海中，品尝地道的熏衣草奶茶，大人小孩都乐在其中。六福村主题乐园，有原始的非洲部落、西部牛仔、阿拉伯皇宮等。台湾休闲农业成功的原因在于通过“情景消费”，创造出大量的奇观、风景和主题。注重定位、强调特色，在“体验经济”理念之外，还出现了“分享经济”理念，即休闲农业经营者与游客分享乡村生活，变“消费者为上帝”为“与客人成为志同道合的朋友”。清境农场模式图示
运营开发策略前期依托草场资源发展观光旅游，撬动区域价值。后期植入特色民宿、文化体验，综合服务等多元业态，以休闲度假功能、景观体验、多主题设施作为核心竞争力。
创新盈利模式核心设施自持运营获取收益，少量民宿和商业本地村民自营,少量民宿和商业村民自己运营管理，与景区无关。
田园综合体投融资创新模式
实施乡村振兴战略,让农业经营有效益,让农业成为有奔头的产业,让新村镇成为安居乐业的美丽家园,必须着眼于“新田园时代”背景,在城乡融合发展中创造“现代田园”。关键的平台就是“田园综合体”,但田园综合体特色小镇开发建设投入高，开发周期长，项目前期没有资产可供抵押贷款，投资回报率偏低，回收期长……种种因素表明，田园综合体特色小镇建设过程中，融资是第一道坎，根据田园综合体特色小镇建设特点，本文梳理了田园综合体的八种融资模式。（一）田园综合体PPP融资模式在田园综合体特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，按出资比例组建SPV（特殊目的公司），并制定《公司章程》，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供田园综合体建设运营一体化服务方案。 PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在田园综合体建成后，退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。（二）田园综合体产业基金及母基金模式田园综合体在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型。 一是政府主导，一般由政府（通常是财政部门）发起，政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资，合作成立产业基金的母基金，政府作为劣后级出资人，承担主要风险，金融机构与其他出资人作为优先级出资人，杠杆比例一般是1:4，田园综合体具体项目需金融机构审核，还要经过政府的审批，基金的管理人可以由基金公司（公司制）或PPP基金合伙企业（有限合伙制）自任，也可另行委托基金管理人管理基金资产。这种模式下政府对金融机构有稳定的担保。二是金融机构主导，由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资田园综合体特色小镇。一般由金融机构做LP，做优先级，地方国企做LP的次级，金融机构委派指定的股权投资基金作GP，也就是基金管理公司。三是由社会企业主导的PPP产业基金。由企业作为重要发起人，多数是大型实业类企业主导，这类模式中基金出资方往往没有政府，资信度和风险企业承担都在企业身上，但是企业投资项目仍然是政企合作的PPP项目，政府授予企业特许经营权，企业的运营灵活性大。（三）田园综合体国家专项基金贷款模式利用已有资产进行抵押贷款是最常见的融资模式，但田园综合体项目公司可以努力使得所运营项目成为纳入政府采购目录的项目，则可能获得政府采购融资模式获得项目贷款，而延长贷款期限及可分期、分段还款，则是对现金流稳定的项目有明显利好，如果进入贷款审批“绿色通道”，也能够提升获得贷款的速度。国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券，田园综合体特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的田园综合体特色小镇的融资渠道。（四）田园综合体收益信托模式 田园综合体项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。（五）田园综合体发行债券模式田园综合体项目公司在满足发行条件的前提下，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。（六）田园综合体融资租赁模式融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁，有三种主要方式：1.直接融资租赁，可以大幅度缓解田园综合体特色小镇建设期的资金压力；2.设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题；3.售后回租，即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况。可以尝试在田园综合体特色小镇这个领域提供优质的金融服务。（七）田园综合体资本证券化（ABS）资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（ABS）的业务活动。田园综合体特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等，基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，但在“基础资产”权属清晰的部分，可以尝试使用这种金融创新工具，对田园综合体特色小镇融资模式也是一个有益的补充。（八）田园综合体供应链融资模式供应链融资是把供应链上核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。在田园综合体特色小镇融资中，可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。实际操作中，上述八种融资模式往往是前两种为主，根据小镇建设不同阶段和产业发展不同阶段，结合其他融资模式组合使用。田园综合体建设将对落实好“乡村振兴战略”起到重要的支撑作用。在注重政策支持和资金扶持的基础上，充分发挥市场在配置资源中的重要作用，要做到商业与文化的有机结合，使田园综合体走上良性发展轨道，为农村的可持续发展提供文化内涵和经济支持，实现人与自然和谐发展现代化建设新格局。