旅投界有一句很经典的话，叫“投资是否赚钱，70%靠拿地”。康养文旅项目也是如此，首先要明确：什么土地能用，什么土地不能用。

农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。宅基地的使用，对于旅游开发来说是最具有商业价值的。

目前，有两种使用方式，第一种是宅基地“三权分置”，“三权分置”的政策从承包地应用到宅基地上了，宅基地既保留了原来的体制，又可以盘活用足城市资本，也可以进行经营，可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。

首先把宅基地确权，农民把宅基地卖给村集体，村集体和城市资本合作共同开发民宿。

第二种方式就国务院一号文件所提出的“允许利用宅基地建设生产用房“，将零散的宅基地集中起来之后，做田园综合体或者特色小镇的产业用地。

另一个值得关注的是农村集体经营性建设用地入市。

农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、 同权、同价。

入市需符合以下条件：一是必须是在33个土地改革试点县市才能允许农村集体经营性建设用地入市；二是拟入市用地必须是建设用地，农田等其他非建设用地是不能入市的；三是拟入市用地必须符合城乡规划；四是拟入市用地出让用途有限制，正常是只能作为工作、商业、仓储等经营性用地，不得用于房地产开发。

目前来说，比较成功的几个案例，都是在宅基地和农村集体经营性建设用地这两块来做的突破。这两块地的改造，基本上都是围绕着一线二线城市或者核心城市，三线强城市的一些中心城市周边。

农林用地主要包括国家林权用地和村集体林权用地。无论哪种用地，都要明确一个很重要的问题，那就是林业设施用地不超过10亩。这是一个巨大的坑，例如，有1万亩的森林，那么3%的林业用地换算下来是多少？很多人理解是300亩建设用地，其实是不是这样的，它有一个上限。

除了以上几种地外，在整个旅游开发中最好用的地是什么？四荒地。

具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国家基本上围绕着一个政策：谁治理谁使用谁保护谁受益，允许“四荒”使用权一定50年或更长的时间不变。

另外，一定要注意生态保护红线和土地使用年限的问题。

生态保护红线指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、 必须强制性严格保护的区域，是保障和维护国家生态安全的底线和生命线，通常包括重点生态功能区域以及生态环境敏感脆弱区。

纳入生态保护红线的区域，禁止进行工业化和城镇化开发，从而有效保护我国珍稀、濒危并具代表性的动植物物种及生态系统，维护我国重要生态系统的主导功能。红线一定不要碰。

耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，经国家同意可以延长。

有一招可以解决“土地坑”，那就是做所有的文旅项目投资，都去看它的土地利用规划图和土地使用生态红线保护图。

第二个比较大的坑就是“人坑”。项目在整个操作过程中经常会有很多矛盾，也许是与村民的矛盾，也许是与村支部、村委会（以下简称“村支两委”）的矛盾。解决这些矛盾最好的办法就是与村支两委搞好关系。

村支两委在项目开发中发挥着十分重要的作用。在项目开发中，会出现很多问题，例如，村民对补偿费用不满意、村民要参与项目施工、材料供应、村民要参与管理任职、村民要强制承包经营等，解决问题的最好办法就是将村支两委作为唯一的对接输入口、输出口。

可以与村支两委签署协议，将一些对村民的约束条款写进协议，例如，一不准对前期的补偿有异议、二不准参与施工和材料的供应、三不准参与项目的非合理化的任职要求、四不准强制经营。同时，也要将村民的权益也进去，保障村民的权益。

另外，要明确政府的责权，主要包括规划审批、立项、土地指标的调配等。

重点来了：康养地产如何获取土地？

目前，政府土地政策收紧，调控的表层意义是管住地产增量，深层意义是“去地产化”，鼓励“地产+产业”，鼓励激活存量资产。

对于康养地产的土地获取，除了增量土地的获取之外，应该更重视以下几类土地：

1）空置的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用；

2）已出让的商品房开发用地在尚未进行正式开发前；

3）已建成的尚未对外销售的存量商品房，直接进行改造后；

4）集体建设用地。

同时，康养地产在拿地环节，应十分重视对土地获取成本的控制，其中很重要的就是拿好医疗用地、养老用地，这方面主要的政策文件有：

1、国土资源部：

《养老服务设施用地指导意见》；

2、住房城乡建设部、国土资源部、民政部等四部门：

《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》；

3、卫生计生委、民政部、国土资源部等部门：《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》。

康养地产如何定位？

康养地产是一种新兴的业态，以健康旅游产业为核心，将医疗、健康管理、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体，同时核心特色产业能与“研、学、农、林、渔”等其它产业相融合，起到产业带动的作用。康养地产按照核心特色可分为以下几种：

1、医疗为特色；

2、中医为特色；

3、养生为特色；

4、田园康养为特色；

5、滨海康养为特色；

6、森林康养为特色。

其中，（1）、（2）可以做到康养元素自行导流，（3）、（4）、（5）、（6）需要更多的依赖旅游元素导流。

康养地产如何盈利？

1、靠产业

康养产业具有非常高的经济产出，据统计大型医疗机构平均年产值在每年几十个亿的量级，中型医疗机构平均年产值也在每年几个亿的量级，中医馆平均年产值每年几千万的量级，因此在做好产品体系设计的前提下，康养服务业具有产出高、经营平稳性好的特点。

2、靠土地增值

在中国宏观经济走势不发生重大变化的前提下，土地增值的趋势也不会变，变化是土地增值变现的方式。

3、靠资本运作

资本运作可以帮助我们解决在项目建设、运营及退出几个环节的关键问题。

在建设环节常用的资本运作方式有：产业基金、PPP模式、股权合作等，在运营环节常用的资本运作方式有：PPP模式、委托运营、股权合作等，在退出环节常用的资本运作方式有：上市IPO、资产证券化、产业基金持有资产等方式。

总之，“16万亿的蓝海”正吸引着地产业、资本市场及相关企业，成为大家追逐的热点，中国的下一首富一定会诞生在健康产业！

最后，总结一下康养文旅项目投资开发失败的六个原因：

1. 跨界投资。目前，很多业外资本进入文旅产业，特别是在特色小镇和田园综合体项目上。这些业外资本因为不了解文旅行业的政策底线、土地限制和开发壁垒，造成了大量的战略误判。

2. 迷信政府口头承诺，草率拿地，导致某些指标或土地性质调整无法落地的情况。

3. 盲目自信，拍脑袋决策，跟着感觉走。业外资本的大佬在各行各业都取得过成功，他们来到旅游行业，看到中国旅游界的当前项目情况，觉得这些项目太差，就拍脑袋决策跟着感觉走，其实只要一开工就能发现问题。

4. 错误估算投资成本，以为花点小钱就能成功，错误地预估投资成本和投资利润或者存在盲目的自信。

5. 缺少盈式，前期投入无法平衡。很多旅游投资偏重空间规划和业态规划，忽略了项目的盈利模式，或者是赌政府给的平衡用地。

6. 重建设、轻运营，认为项目建好就能招到商，就会有游客来消费、来买单，其实这是一个非常大的一个误区。